Pomoć pri kupovini
Pomoć pri kupovini je vaš vodič kroz ceo proces kupovine nekretnine u Srbiji — od prvog pregleda oglasa do uknjižbe vlasništva. Saznajte koje korake treba da preduzmete, koje troškove da planirate i na šta posebno obratite pažnju.
Kako izgleda kupovina nekretnine?
Kupovina nekretnine u Srbiji prolazi kroz nekoliko jasno definisanih faza. Svaka od njih zahteva pažnju i pripremu.
Definišite budžet, željenu lokaciju, kvadraturu i tip nekretnine. Koristite portale za nekretnine ili se obratite agenciji koja poznaje tržište.
Pre donošenja odluke obavezno fizički obiđite nekretninu i proverite dokumentaciju: list nepokretnosti, vlasnički list, uknjižbu, etažni elaborat, kao i da li postoje tereti ili hipoteke.
Nakon dogovora, standardno se potpisuje predugovor uz kaparu (obično 10% vrednosti nekretnine). Predugovorom se definiše rok za isplatu ukupne cene — najčešće 45 do 60 dana.
Ugovor o kupoprodaji sačinjava advokat ili notar. Overava se kod javnog beležnika, koji potom po službenoj dužnosti dostavlja poresku prijavu nadležnom organu.
Nakon isplate kupoprodajne cene i overe ugovora, notar prosleđuje dokumentaciju katastru. Po prijemu rešenja o uknjižbi, plaća se taksa od oko 6.000 dinara i postajete zvanični vlasnik nekretnine.
Troškovi kupovine nekretnine
Pored cene nekretnine, kupac treba da planira i prateće troškove koji u zbiru najčešće iznose oko 4–5% vrednosti nekretnine.
Plaća se pri kupovini nekretnine koja je već bila u prometu (od fizičkog lica ili pravnog lica koje nije u PDV sistemu). Stopa iznosi 2,5% od ugovorene cene ili tržišne vrednosti, prema proceni nadležnog organa. Od 1. januara 2025. utvrđivanje i naplata ovog poreza u nadležnosti su lokalne samouprave. Zakonski rok za plaćanje je 15 dana od dostavljanja rešenja.
Pri kupovini stana od investitora koji je u sistemu PDV-a, plaća se PDV od 10% za stambeni prostor do 200 m², odnosno 20% za poslovni prostor i luksuzne nekretnine. Porez na prenos apsolutnih prava se u tom slučaju ne plaća.
Kupci koji po prvi put kupuju nekretninu oslobođeni su poreza za površinu do 40 m², uz dodatnih 15 m² po članu porodičnog domaćinstva koji nema nekretninu u vlasništvu (od 1. jula 2006. godine). Kod novogradnje, kupac prvog stana ima pravo na povraćaj PDV-a za tu površinu.
Overa predugovora i ugovora kod javnog beležnika iznosi od 200 do 600 EUR, u zavisnosti od vrednosti nekretnine. Na primer, za stan vrednosti 100.000 EUR, ukupni trošak notara je oko 300 EUR.
Taksa za upis prava svojine u katastar iznosi oko 6.000 dinara. Notar automatski dostavlja dokumentaciju katastru.
Troškovi prenosa novca kreću se od 5.000 dinara do nekoliko stotina EUR, zavisno od poslovne politike banke. Preporučuje se da prodavac otvori devizni račun u banci kupca radi niže provizije.
Ukoliko je posredovala agencija za nekretnine, provizija standardno iznosi 2% od vrednosti nekretnine. U agencijsku uslugu obično je uračunata i izrada ugovora od strane advokata.
Kupovina putem kredita podrazumeva i: učešće (min. 20% vrednosti stana), overu založne izjave (oko 10.000 dinara), taksu za upis hipoteke (oko 20.000 dinara za kredit od 80.000 EUR), menice i izveštaj kreditnog biroa.